Статьи → Model Studio CS → «МЖК-Сочи»: раскрываем потенциал ТИМ в индивидуальном жилищном строительстве

На конкурсе информационных моделей, созданных с применением программных продуктов линейки Model Studio CS, который проходил в рамках конференции ТИМИ 2025, уверенную победу в номинации «До 25 000 элементов» одержал проект индивидуального жилого дома, предложенный компанией «МЖК-Сочи». Успех тем более значимый, что для компании это первый объект, создаваемый с использованием технологий информационного моделирования (ТИМ). Об истории и перспективах внедрения ТИМ в «МЖК-Сочи», сегодняшних достижениях и планах на будущее говорим с заместителем директора компании Русланом Мифтаховым.

Руслан Рамилевич, прежде всего несколько слов о компании «МЖК-Сочи», о задачах, которые она решает, команде и проектируемых объектах…

«МЖК-Сочи» существует с 1992 года. За нашими плечами много успешных проектов, выполненных в сложные для страны времена. Мы строили в Сочи, когда это казалось практически невозможным. Было интересно, но в какой-то момент переключились на другие задачи, и компания осталась «незагруженной».

Сейчас мы возвращаемся на южный рынок с большими амбициями и знаем, что, во-первых, Сочи — быстрорастущий город, привлекательный для капиталовложений. Во-вторых, использование современных технологий, прежде всего информационных, дает нам преимущество перед конкурентами. И, наконец, мы здесь — свои, знаем Сочи вдоль и поперек. Поможем не только в строительстве, но и в понимании юридических нюансов, особенностей ландшафта, инфраструктуры, коммуникаций. Мы заинтересованы в том, чтобы каждый заказчик воплотил свою мечту и остался нашим другом, ведь нам жить в одном городе.

Один из самых показательных наших проектов — многоквартирный дом на улице Абрикосовой, его возводили по югославскому проекту в 90-е годы. Тогда все стройки сталкивались с серьезными ограничениями, для «чистой» работы требовалось множество разрешений, высокое качество материалов, соответствие плану… Работа шла сложно, но мы справились. Дом стоит и будет стоять еще долго — это наш повод для гордости.

Дом на Абрикосовой улице

Команда у нас пока небольшая: инвестор — частное лицо с навыками применения ТИМ и желанием применять эти технологии; я, Руслан Мифтахов, заместитель директора компании-застройщика проекта; подрядчик по проектированию ИП Вашунина Ксения Юрьевна — инженер-строитель с большим опытом проектирования в ТИМ. Кроме того, у нас есть партнер по строительству — это компания «Строй на совесть»: ИП Касапиди Владимир Юрьевич. Также в составе команды можно назвать ИТ-интегратора — компанию «Курайсофт», которую возглавляет Александр Владимирович Хомутов.

Какое ПО вы использовали ранее?

Прежде мы обращались к услугам частных архитекторов, специалистов по проектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на рынке Сочи. Они разрабатывали весь необходимый комплект проектной документации: архитектурные и конструктивные решения, план земельного участка. Как правило, проекты строились на основе Archicad. Чертежи, планы, разрезы марки АР генерировались в этой программе, а оформлялись в 2D CAD, как и остальные разделы документации.

Проектные организации уже сформировали для ИЖС определенный набор типовых шаблонов и практик. Но проблема в том, что инженерные разделы таких объектов считались несложными и зачастую вообще не проектировались, а отдавались «по месту» на откуп строителям. Разработка и монтаж шли по отдельному договору подряда, причем результат нередко выходил за рамки плана по бюджету и трудоемкости.

Когда и почему компания решила внедрять технологии информационного моделирования? С чего вы начали?

Начали по инициативе инвестора-партнера совсем недавно, в этом году. А первым шагом стало «поднятие» модели объекта «Индивидуальный жилой дом с подпорными стенами и зарегулированием пересыхающего ручья в коллектор». На момент, когда принималось решение об использовании ТИМ, проектная документация уже была разработана, поэтому для первого проекта были выбраны следующие направления использования ТИМ: экспертиза разработанной проектной документации на предмет поиска коллизий, расчет объемов работ и материалов, визуализация модели для покупателя объекта, освоение технологий информационного моделирования участниками проекта.

Информационная модель индивидуального жилого дома с подпорными стенами и зарегулированием пересыхающего ручья в коллектор

Какие цели вы ставите перед собой при использовании ТИМ?

Хотим быть всё более заметными среди застройщиков, вырваться вперед. Технологии информационного моделирования используются в частном строительстве ограниченно, с точки зрения возможных сценариев и задач их потенциал раскрыт далеко не полностью. Мы планируем лидировать в части освоения сценариев реализации ТИМ, предложить заказчикам дополнительный сервис и на основе этого получить конкурентное преимущество.

Ожидаем, что с реализацией упомянутых сценариев, постепенно, начиная с первого проекта в ТИМ, планирование и освоение объемов строительных работ будет всё более прозрачным. Заказчик и другие участники проекта уже на начальном этапе смогут увидеть намного больше чем прежде: от точного местоположения каждой розетки до исполнения общего бюджета проекта с разбивкой объемов работ и закупок.

К этапу продажи каждый объект будет полностью визуализирован. Используя виртуальную и дополненную реальность, мы покажем дом именно таким, каким он будет после постройки.

Какие этапы проекта охватывает использование ТИМ в вашей практике?

Сейчас мы работаем над первым объектом с ТИМ, он пока не завершен, но преимущества использования новых технологий уже ощущаются.

Благодаря нашему партнеру, ООО «Курайсофт», официальному дилеру компании «СиСофт», мы сформулировали план реализации проекта с применением технологий информационного моделирования на этапах проектирования и строительства, в котором раскрыты сценарии использования ТИМ. План был сформирован с использованием утилиты автогенерации MDM.ЦИМ, разработанной компанией «Курайсофт».

По каким критериям вы выбирали ПО?

На выбор программного обеспечения повлиял процесс импортозамещения и наше стратегическое решение о трансформации бизнес-процессов на основе ТИМ. Так определились и критерии: совместимость со смежными программами, реализующими ТИМ, форматами IFC и *.dwg, работами, выполненными в Archicad, Revit; возможность использовать ПО на этапе строительства; поддержка моделирования наружных и внутренних инженерных систем здания; приемлемая стоимость использования программного обеспечения, в том числе на этапе строительства.

Почему остановились именно на Model Studio CS?

Наш партнер «Курайсофт», осуществлявший переход на ТИМ, хорошо знаком с этой линейкой ПО, но определяющим стало то обстоятельство, что этот программный комплекс соответствует вышеперечисленным критериям.

Еще один серьезный аргумент — инструменты CADLib Модель и Архив, обеспечивающие возможность привязки к графику строительства и фильтрацию объектов с помощью выборок, наличие конструктора отчетности для формирования ведомостей объемов работ и материалов.

Календарно-сетевой график строительства на основе информационной модели

Повлияла также возможность подписки на ограниченный период и на отдельные модули системы, что позволяет удешевить использование, хотя на фоне бюджета строительства фактор стоимости не является основным.

Как к ТИМ относятся заказчики? Требуют ли они использовать эти технологии или инициатива исходит от вас?

Инициатива применения ТИМ пришла от нашего инвестора-заказчика, а мы, ознакомившись с потенциалом использования ТИМ, оценив все их достоинства, решили постепенно наращивать использование этих технологий в наших внутренних процессах и рассказывать о плюсах каждому клиенту.

На примере пилотного проекта планируем определить оптимальную степень внедрения ТИМ в нашей организации и «угол атаки» при освоении ТИМ. Мы реалисты и понимаем, что трансформация привычной работы — процесс долгий и болезненный, но будем двигаться методично, последовательно, а главное осознанно, с учетом рекомендаций, полученных от нашего партнера-консультанта «Курайсофт».

Легко ли организовать работу с другими участниками проекта?

Когда отчетность прозрачна, а проект можно увидеть — общаться с подрядчиками легко. Каждый реально оценивает свои силы, это помогает быстро найти понимание и не тратить время на лишние чертежи и расчеты.

С большинством участников мы обмениваемся документами по утвержденным формам, которые стало проще заполнять.

Какое ПО и для каких целей вы применяете в вашем первом проекте с использованием ТИМ?

Применили модули линейки Model Studio CS: Строительные решения, Генплан, CADLib Модель и Архив. Соответственно создали модели для марок АР и КР, подпорных стен, а также спланировали рельеф участка (марка ПЗУ).

Наполнение библиотеки стандартных компонентов и инструменты модуля Строительные решения обеспечили возможность смоделировать наружную сеть водоотведения (зарегулирование ручья).

Модель водопропускного коллектора с колодцами

Для инженерных сетей Model Studio CS пока использовался ограниченно: сказались относительная сложность системы и наш кадровый дефицит. Возможно, в будущем приобретем корпоративную лицензию, чтобы использовать возможности всей линейки, а также освоим соответствующий функционал.

С какими проблемами пришлось столкнуться при проектировании и как удалось их решить?

Сочи — непростой для строительства город, здесь сложный рельеф. Если говорить о проблемах участка застройки для данного проекта, это перепады высот, обилие деревьев, пересыхающий ручей, особенности грунта — каждая из таких сложностей влечет за собой те или иные ограничения. Требуется сооружение подпорных стен, террасирование участка, обусловленное его стесненностью и неортогональной формой.

Модель дома в существующем рельефе

С трудом «втиснули» дом, пришлось проектировать дорогу на смежные участки, которые мы также планируем застраивать. К тому же у площадки высокая сейсмичность (восемь баллов), понадобились конструктивные решения для снижения сейсмических нагрузок: фундамент здания выполнен свайно-плитным способом, конструкция элементов каркаса рассчитана на особое сочетание нагрузок и надежно заанкерена в фундаменте, железобетонные перекрытия выполнены как жесткие горизонтальные диски.

Какие результаты вы уже получили от внедрения ТИМ?

Говорить о результатах несколько преждевременно, строительство в процессе. Существуют обстоятельства, которые мешают активно его начать: есть сложности с получением разрешения на стройку; есть коммуникации, незаконно проложенные через участок, и их непросто снести. Все это решаемо, но требует времени.

Тем не менее эффект от внедрения мы видим ясно. У ТИМ значительный потенциал, и мы приступаем к проектированию с большим охватом процессов на смежных объектах.

Насколько вы и заказчик-инвестор довольны первыми результатами?

Модель дома выполнена в 3D средствами отечественного ПО, и она соответствует нашим ожиданиям. Потенциал программного обеспечения мы тоже уже оценили, а победа в конкурсе информационных моделей нас воодушевила.

Правда, открывать шампанское пока рано: впереди будут новые победы, но будут и трудности.

Расскажите, пожалуйста, об участии в конкурсе на лучшую информационную модель. Какие цели вы перед собой ставили?

Диплом и приз победителя в номинации «Лучшая модель до 25 000 элементов»

Не скроем, хотелось поделиться успехами, показать достигнутые результаты, сделать «МЖК-Сочи» узнаваемой компанией. И нам это удалось, хотя, работая над заявкой, мы не сразу понимали, с чего начать и как себя презентовать. Но в ходе работы над требованиями конкурса обогатили модель данными.

Цель победить была, но в фокусе мы держали улучшение процессов благодаря новому опыту.

И в завершение — несколько слов о планах на будущее.

Будем использовать 3D-проектирование, постараемся соответствовать самым современным тенденциям на рынке, ведь Model Studio CS позволяет выполнять проекты любой сложности. Планируем остаться лидерами! При нашем большом опыте заинтересованы в новых интересных проектах. Рассматриваем освоение ИТ-услуг и на своих объектах, и как содействие другим организациям при использовании линейки отечественного ПО именно на этапе строительства малоэтажного жилья. Будем применять специальным образом подготовленные ЦИМ с учетом требований и пожеланий инвестора, застройщика, проектировщика и банка — это позволит повысить прозрачность строительства и обоснованность применения решений различного уровня.